양도세 중과 유예 종료가 가져올 구체적인 변화를 심층적으로 분석하고, 변경되는 세율과 세 부담 시뮬레이션을 통해 그 파급력을 체감할 수 있도록 돕고자 합니다. 또한, 얼마 남지 않은 '골든타임'을 활용한 매도 전략부터 보유, 증여 등 가능한 모든 선택지를 다각도로 검토하여 다주택자들이 합리적인 의사결정을 내릴 수 있는 실용적인 가이드를 제공합니다.
다주택자 양도세 중과, 무엇이 어떻게 바뀌나
중과 유예 종료의 의미
다주택자 양도세 중과 유예는 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 한시적으로 기본세율(6~45%)을 적용받고, 장기보유특별공제 혜택까지 누릴 수 있도록 한 조치였습니다. 본래 부동산 시장의 매물 출회를 유도하여 가격 안정을 꾀하려는 목적이었으나, 반복된 연장으로 정책 신뢰도에 대한 비판이 제기되기도 했습니다. 정부는 정책의 일관성과 부동산 불로소득 억제라는 원칙을 지키기 위해 예정대로 2026년 5월 9일 유예 조치를 종료하기로 결정했습니다. 이에 따라 2026년 5월 10일부터는 과거의 강력한 중과세 제도가 다시 시행됩니다.
변경된 양도소득세율: 최대 82.5%의 실효세율
유예 기간이 종료되면 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자의 세율이 대폭 인상됩니다. 기존 기본세율에 주택 수에 따라 추가 세율이 가산되는 구조입니다.
2주택자의 경우, 기본세율(6~45%)에 20%포인트가 추가됩니다. 3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%포인트가 가산됩니다. 예를 들어, 과세표준이 최고 구간에 해당하는 3주택자는 45%의 기본세율에 30%포인트가 더해져 75%의 양도소득세율을 적용받게 됩니다. 여기에 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세까지 더하면 최종 실효세율은 최대 82.5%에 달할 수 있습니다. 이는 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 함을 의미합니다.
장기보유특별공제 배제
세율 인상보다 더 큰 충격을 줄 수 있는 변화는 장기보유특별공제(장특공)의 배제입니다. 장특공은 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도로, 절세의 핵심적인 역할을 합니다. 유예 기간 동안 다주택자는 보유 기간에 따라 최대 30%(15년 이상 보유 시)의 장특공을 적용받을 수 있었습니다.
하지만 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 이 혜택을 전혀 받을 수 없게 됩니다. 양도차익이 크고 보유 기간이 길수록 장특공 배제에 따른 세 부담 증가 효과는 극대화됩니다. 이는 단순히 세율이 오르는 것 이상의 의미를 가지며, 다주택자의 실제 세 부담을 기하급수적으로 늘리는 결정적인 요인으로 작용할 것입니다.
세금 부담, 얼마나 늘어나나: 시뮬레이션
양도세 중과 유예 종료가 실제 세 부담에 미치는 영향을 구체적으로 파악하기 위해, 10년간 보유한 강남 소재 아파트를 매도하여 10억 원의 양도차익이 발생한 다주택자의 사례를 시뮬레이션해 보겠습니다.
시나리오 1: 2026년 5월 9일 이전 매도 (유예 적용)
유예 기간 내에 매도할 경우, 기본세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다. 10년 보유 시 장특공 공제율은 20%(보유 연수당 2%)입니다. 양도차익 10억 원에서 장특공 2억 원(10억 원 × 20%)을 공제한 8억 원이 양도소득금액이 됩니다. 여기에 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준에 기본세율을 적용하면, 지방소득세를 포함한 총 납부 세액은 약 3억 2,892만 원 수준입니다.
시나리오 2: 2026년 5월 10일 이후 매도 (중과 적용)
단 하루 차이로 5월 10일에 매도할 경우, 세금은 극적으로 증가합니다. 장기보유특별공제가 전면 배제되므로 양도차익 10억 원 전체에 가까운 금액이 과세 대상이 됩니다.
만약 이 사람이 2주택자라면, 기본세율에 20%포인트가 가산된 세율이 적용되어 납부할 세금은 약 6억 4,077만 원으로 급증합니다. 3주택 이상 보유자라면 30%포인트가 가산되어 세금은 약 7억 5,049만 원까지 치솟습니다. 이는 유예 기간에 매도했을 때보다 세금이 2배 이상 늘어나는 결과이며, 양도차익의 60~75%를 세금으로 내야 하는 상황에 부닥치게 됩니다.
매도 시점 전략: '골든타임'을 잡아라
5월 9일, 마지막 기회
양도세 중과를 피하기 위한 ';골든타임'은 2026년 5월 9일까지입니다. 세법상 양도 시점은 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 하므로, 이날까지 모든 거래 절차를 완료해야 합니다. 다주택자 입장에서는 세 부담을 극적으로 줄일 수 있는 사실상의 마지막 기회인 셈입니다.
정부의 보완책: 계약일에 따른 유예 기간
정부는 정책 변경에 따른 시장의 혼란을 최소화하고, 세입자 보호 등 현실적인 제약을 고려하여 보완책을 마련했습니다. 핵심은 5월 9일까지 매매 계약을 체결하는 경우, 잔금 지급 및 등기 이전을 위한 추가 시간을 부여하는 것입니다. 이는 계약서 작성일 기준으로 중과세 적용 여부를 판단하겠다는 의미로, 다주택자들에게 짧은 퇴로를 열어준 조치입니다.
지역별로 적용되는 유예 기간은 다음과 같습니다.
- 기존 조정대상지역 (강남, 서초, 송파, 용산 등): 5월 9일까지 계약 시, 3개월의 유예 기간이 적용되어 2026년 8월 9일까지 잔금 및 등기를 완료하면 중과를 피할 수 있습니다.
- 신규 조정대상지역 (2025년 10월 15일 지정 지역): 5월 9일까지 계약 시, 6개월의 유예 기간이 적용되어 2026년 11월 9일까지 완료하면 됩니다.
또한, 정부는 세입자의 퇴거 지연 등 불가피한 사유가 발생할 경우 추가적인 예외를 검토하겠다고 밝혀, 실제 거래 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대응할 여지를 남겨두었습니다.
매도 결정 시 고려사항
매도를 결심했다면 서두르는 것이 중요합니다. 매수자 물색, 가격 협상, 계약서 작성, 기존 세입자와의 명도 협의, 매수자의 대출 실행 등 일련의 과정에 상당한 시간이 소요되기 때문입니다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 구청의 허가를 받는 데 추가적인 시간이 필요하므로 더욱 신속한 의사결정이 요구됩니다. 여러 채의 주택을 보유하고 있다면, 양도차익이 가장 큰 주택이나 조정대상지역에 위치한 주택을 우선적으로 매도하는 것이 절세 측면에서 유리한 전략이 될 수 있습니다.
매도 외의 선택지: 보유와 증여
'버티기' 전략: 보유세 부담과 시장 전망
모든 다주택자가 매도를 선택하는 것은 아닙니다. 양도차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 상황이라면, 차라리 주택을 계속 보유하는 '버티기' 전략을 선택할 수 있습니다. 이는 과거 학습효과에 따른 것으로, 정부가 바뀌거나 부동산 정책 기조가 다시 완화될 때까지 기다리겠다는 것입니다. 이 경우, 시장에는 매물 잠김 현상이 심화되어 오히려 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나옵니다.
하지만 보유 전략에는 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담이 뒤따릅니다. 특히 공시가격이 상승하고 보유세 부담이 가중될 경우, 이를 감당하기 어려운 다주택자는 결국 매물을 내놓을 수밖에 없습니다. 일부 집주인들은 보유세 부담을 임차인에게 전가하기 위해 전세를 월세로 전환하거나 임대료를 인상할 가능성도 있습니다.
'증여' 전략: 세대 간 자산 이전
양도세 부담이 과도하다고 판단될 경우, 자녀 등에게 주택을 증여하는 것도 대안이 될 수 있습니다. 다만 증여 역시 만만치 않은 세금이 발생합니다. 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우, 증여받는 사람은 최대 12%의 높은 취득세율을 부담해야 합니다. 증여세 자체도 별도로 납부해야 합니다.
또한, '증여재산 이월과세' 규정을 반드시 유념해야 합니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도할 경우, 양도소득세 계산 시 취득가액을 증여받은 시점의 가액이 아닌 최초 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 이는 증여를 통한 양도세 회피를 막기 위한 제도로, 결국 미래의 양도세 부담이 자녀에게 이전되는 결과로 이어질 수 있습니다. 따라서 증여는 장기적인 자산 포트폴리오와 가족 구성원의 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.
결론: 냉정한 판단이 필요한 시점
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세금 인상을 넘어, 부동산 시장의 패러다임을 바꾸는 중요한 정책적 변곡점입니다. 유예 종료까지 남은 시간은 이제 3개월 남짓입니다. 이 기간은 세금 폭탄을 피할 수 있는 마지막 '골든타임'이 될 것입니다.
다주택자에게 남은 선택지는 명확합니다. 첫째, 5월 9일까지 매매 계약을 체결하여 상대적으로 낮은 세율을 적용받는 것.
둘째, 높은 보유세 부담을 감수하고 장기 보유하며 정책 변화를 기다리는 것.
셋째, 증여를 통해 자산을 이전하되, 그에 따르는 세금과 규제를 감수하는 것.
어떤 선택이 정답이라고 단정할 수는 없습니다. 각자의 자금 사정, 보유 주택의 특성, 향후 자산 운용 계획 등을 종합적으로 점검하여 가장 유리한 전략을 찾아야 합니다. 분명한 것은, 더 이상 막연한 기대로 의사결정을 미룰 수 있는 시간은 없다는 사실입니다. 냉철한 분석과 신속한 판단이 그 어느 때보다 요구되는 시점입니다.
